Carmen de Vuyst & Kristof Berlengé, Geassocieerde notarissen

 

Carmen de Vuyst & Kristof Berlengé

Geassocieerde notarissen

Het bod, de optie en de wederzijdse koop- en verkoopbelofte

Een koper die de ideale woning heeft gevonden, heeft verschillende mogelijkheden om zich te verbinden ten opzichte van de verkoper: een bod uitbrengen, gebruik maken van een optie op een goed, of een wederzijdse aankoop en verkoopbelofte doen. Meestal wordt één van deze methodes gevolgd door het opstellen van de voorlopige verkoopovereenkomst. Soms gaan de partijen direct over tot het opmaken van de voorlopige verkoopovereenkomst, zonder voorafgaande fase van een bod of optie. Dit verschilt per regio, en dus vraagt de koper best raad aan een expert uit de regio waar men een onroerend goed wil kopen.

 

Het bod

De koper kan akkoord gaan met de vraagprijs, maar het is ook gebruikelijk dat de koper een bod uitbrengt op het onroerend goed en zelf een prijs voorstelt aan de verkoper. Indien de verkoper het bod aanvaardt, komt de verkoop strikt juridisch gezien tot stand, want een bod is juridisch bindend. Vandaar dat de koper er goed aan doet om zijn bod te laten nalezen door de notaris. De verkoper kan ook beslissen om het bod niet te aanvaarden en een tegenbod te doen. Het oorspronkelijk bod van de verkoper vervalt dan en de bal ligt weer in het kamp van de koper. Wil de koper niet eindeloos wachten op een beslissing van de verkoper, dan beperkt hij het bod in tijd.

 

De optie

Stel dat je wil kopen… maar nog niet 100% zeker bent. En toch niet graag de koop aan jou laat voorbijgaan. In dat geval kan je aan de eigenaar-verkoper een optie vragen. Dit is een eenzijdige verbintenis van de verkoper om niet te verkopen aan iemand anders binnen een bepaalde termijn (bv. 1 week of 14 dagen).

Beslis je binnen deze periode te kopen, dan laat je dit schriftelijk weten aan de verkoper. Dit noemt men dan het "lichten" van de optie. Meestal wordt overeengekomen dat je de verkoper per aangetekende brief moet inlichten. Eenmaal de optie gelicht, is de verkoop definitief.  Wordt daarentegen de optie niet gelicht binnen de bepaalde termijn, dan is er geen verkoop en is de eigenaar terug vrij te verkopen aan wie hij wil.

Je kan de verkoper natuurlijk niet onbeperkt laten wachten. Een optie wordt daarom beperkt in de tijd.

Omdat door het lichten van de optie de verkoop automatisch volgt, is het noodzakelijk dat alle modaliteiten van de verkoop (onder meer prijs, betalingstermijn en voorwaarden) al nauwkeurig in de optie zijn opgenomen.

Om de eigenaar-verkoper te overhalen een optie toe te staan, kan je als kandidaat-koper mogelijks een bepaald bedrag betalen. Wordt de optie niet gelicht, dan behoudt de eigenaar deze som als een soort schadeloosstelling. Wordt de optie wel gelicht, dan zal dit bedrag gelden als eerste voorschot. Zo wordt rekening gehouden met de belangen van beide partijen. Zoals bij de onderhandse verkoopovereenkomst, zal ook hier uiterlijk binnen vier maanden na het lichten van de optie, de notariële akte volgen.

 

De wederzijdse koop- en verkoopbelofte

De wederzijdse verkoop- en aankoopbelofte is een document waarbij twee eenzijdige verbintenissen, de verkoopbelofte en aankoopbelofte, wederzijds worden vastgelegd. Beiden volgen elkaar in de tijd op. Eerst is er de verkoopbelofte die door de koper gelicht kan worden binnen een bepaalde termijn. Als deze niet wordt gelicht, treedt de aankoopbelofte in werking die gelicht kan worden door de verkoper. In principe komt de koop tot stand op het ogenblik van de lichting van één van de opties. Bij een wederzijdse verkoop- en aankoopbelofte kunnen de partijen van de verkoop een ‘plechtige overeenkomst’ maken. Dat betekent dat het tot stand komen van de verkoop afhangt van een overeengekomen vorm: de notariële akte. Na het lichten van één van de opties ontstaat een overeenkomst om de koop te realiseren. De koopovereenkomst zelf komt pas tot stand op het ogenblik van het verlijden van de notariële akte. Deze techniek wordt vooral in Vlaanderen veel toegepast. Het is belangrijk dat het document correct wordt opgesteld. De koper laat zich daarom best bijstaan door een notaris.